Belangrijke veranderingen voor vastgoedbeleggers: Wat je moet weten in 2024!

Als actieve vastgoedbelegger is het cruciaal om niet alleen op de hoogte te zijn van de laatste ontwikkelingen, maar ook om een dieper inzicht te hebben in de complexe wereld van verschillende regelgevingen en de impact daar van op jouw portefeuille. In het komende jaar staan er enkele ingrijpende veranderingen op het programma die van invloed kunnen zijn op jullie investeringsstrategieën. We willen jullie uitgebreid informeren over deze ontwikkelingen, zodat jullie goed voorbereid zijn op wat komen gaat in 2024.

In het kort:

• Liberalisatiegrens stijgt naar € 879,66 wat gelijk staat aan 148 punten
• Vanaf hoogstwaarschijnlijk 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd de standaard. Dit betekent dat tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar niet meer zijn toegestaan.
• In 2024 is de maximale huurprijsverhoging voor de gereguleerde sector 5,8%, en voor vrije sector woningen 5,5%.
• De invoering van de Wet Betaalbare Huur, die gericht is op de regulering van de middenhuur, staat gepland voor 1 juli 2024. De definitieve inhoud van het wetsvoorstel is nog niet bekend.
• Er komt naar verwachting meer duidelijkheid over de voorgenomen vermogensrendementsheffing in Box 3 die in 2027 aangepast moet worden naar belastingheffing over werkelijk gemaakte rendementen.
• Het tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers en ontwikkelaars blijft op 10,4 procent.

1. Nieuwe Liberalisatiegrens

Per 1 januari 2024 stijgt de liberalisatiegrens voor huurwoningen naar € 879,66, wat overeenkomt met 148 punten. Deze verandering heeft verstrekkende gevolgen voor woningen die voorheen als vrijesectorwoningen werden beschouwd met 136 punten. Het vereiste aantal punten stijgt nu naar 148, waardoor er een risico ontstaat dat woningen die voorheen vrijesectorwoningen waren, in het nieuwe jaar mogelijk in de sociale sector belanden.

Het is belangrijk te begrijpen dat deze jaarlijkse stijging losstaat van de Wet betaalbare huur, die ook als doel heeft om de liberalisatiegrens te verhogen. Deze verandering kan een aanzienlijke impact hebben op het beheer van jouw vastgoedportefeuille. Mocht je een puntencheck willen doen, neem dan contact met ons op.

2. Wet Vaste Huurcontracten

Vanaf het komende voorjaar worden vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd de standaard. Voorheen mochten verhuurders contracten aanbieden van maximaal twee jaar, maar vanaf 1 juli 2024 is dit niet meer toegestaan. Ongeveer 60 procent van nieuwe huurcontracten in de particuliere sector is momenteel van tijdelijke aard. Het is van belang te weten dat deze wet alleen van toepassing is op huurcontracten die na 1 juli 2024 worden gesloten. Tijdelijke verhuur blijft echter mogelijk op basis van de Leegstandswet, via doelgroepencontracten of als vakantieverhuur. Deze veranderingen in de wetgeving benadrukken het belang van het begrijpen en navigeren door de dynamiek van de huurmarkt.

3. Maximale Huurverhoging

In 2024 is de maximale huurprijsverhoging voor de gereguleerde sector 5,8%, terwijl voor vrije sector woningen de maximale huurprijsverhoging 5,5% is. Deze veranderingen zijn gebaseerd op de inflatie en loonontwikkeling. Het is essentieel om deze percentages in overweging te nemen bij het plannen van huuraanpassingen in het komende jaar. Een diepgaande analyse van de markttrends kan je helpen om strategische beslissingen te nemen en concurrentievoordeel te behouden.

4. Invoering Wet Betaalbare Huur

De invoering van de Wet Betaalbare Huur, gericht op de regulering van de middenhuur, staat nu naar verwachting gepland voor 1 juli 2024. Er zijn echter nog onzekerheden rondom de definitieve inhoud en invoering ervan. De Raad van State heeft in november kritiek geuit op het wetsvoorstel, waardoor minister Hugo de Jonge terug moet naar de tekentafel. De definitieve inhoud van het wetsvoorstel wordt medio januari aan de Tweede Kamer voorgelegd. Het is van vitaal belang om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen, omdat ze invloed kunnen hebben op de strategieën voor vastgoedbeleggingen op de middellange termijn.

5. Meer duidelijkheid over nieuw Box 3 stelsel

Een langlopende verandering betreft de aanpassing van de vermogensrendementsheffing in Box 3, die naar verwachting pas in 2027 volledig van kracht wordt. Dit kan aanzienlijke gevolgen hebben voor vastgoedbeleggers, aangezien belastingheffing zal plaatsvinden op werkelijk gemaakte rendementen. Het voorstel voorziet per 2027 in belastingheffing over de werkelijk gemaakte rendementen, hetzij via een vermogensaanwas- of vermogenswinstbelasting. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat het door hen gehate forfaitaire rendement van 6,17 procent, waartegen zij nu worden belast, hoogstwaarschijnlijk verdwijnt.

Spaarders en beleggers worden straks belast over werkelijk gemaakte rendementen. Hiervoor wordt een knip gemaakt tussen liquide en illiquide beleggingen, zoals vastgoed. Wie winst maakt bij de verkoop van een pand, betaalt daarover vermogenswinstbelasting. Dat is logischer dan belast worden tegen een forfaitair rendement van ruim 6 procent, dat beleggers onder de huidige marktomstandigheden niet of nauwelijks halen. Zeker is wel dat het tarief in box 3 komend jaar met 4 procent wordt verhoogd naar 36 procent. Het heffingsvrije vermogen blijft 57.000 euro of 114.000 euro voor fiscale partners.

6. Overdrachtsbelasting blijft ongewijzigd

Ondanks dat verschillende partijen erkennen dat ze zijn doorgeschoten in de hoogte van de overdrachtbelasting, blijft het tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers en ontwikkelaars op 10,4 procent. Verlaging van dit tarief is een punt van discussie voor een nieuw kabinet, en de vastgoedsector blijft hiervoor pleiten. Het is een tegenvaller voor de vastgoedsector, omdat er goede argumenten zijn voor verlaging van de overdrachtsbelasting. Zo zou het Nederlandse investeringsklimaat er aanzienlijk van opknappen. Daarbij levert het verhoogde tarief van 10,4 procent de schatkist veel minder op dan geraamd. Het monitoren van politieke ontwikkelingen en belangenbehartiging blijven cruciale aspecten voor beleggers om hun stem te laten horen en impact te hebben op het beleid.

Bij Dwello blijven we nauw betrokken bij deze ontwikkelingen en zullen we je op de hoogte houden van verdere updates. Het is belangrijk om proactief met deze veranderingen om te gaan en je investeringsstrategie dienovereenkomstig aan te passen. Blijf op de hoogte en blijf succesvol in 2024!