Hoe wordt de waarde in verhuurde staat van een beleggingspand bepaald?

Door
Martijn
Gepubliceerd op
6/3/2023
Waarde in verhuurde staat weergeven in een afbeelding.

Onmisbaar voor het bepalen van het te financieren bedrag en zeker niet altijd gelijk aan de transactieprijs, 'De waarde in verhuurde staat'. De waarde in verhuurde staat is een belangrijk waarde. Op basis van dit bedrag bepaalt een bank hoeveel financiering je kan krijgen op een belegging. Het bepalen van de waarde in verhuurde staat zal altijd gedaan worden door een taxateur.

Welke factoren zijn van invloed op de waarde in verhuurde staat?

Als een taxateur de waarde in verhuurde staat van een verhuurde woning moet bepalen, zijn er verschillende factoren waar rekening mee gehouden moet worden. Hieronder volgt een gedetailleerd overzicht van de belangrijkste aspecten die een rol spelen bij het taxeren van een verhuurde woning.

Ten eerste kijkt een taxateur naar de huurprijs die de huurder betaalt voor de woning. Hierbij wordt gekeken naar de marktwaarde van vergelijkbare woningen in de omgeving. Het is belangrijk om te weten of de huurprijs marktconform is en of deze in lijn is met de huurprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Daarnaast wordt gekeken naar de staat van de woning en eventuele gebreken die van invloed kunnen zijn op de huurprijs. Gebreken kunnen bijvoorbeeld bestaan uit verouderde installaties, slecht onderhouden tuinen of achterstallig onderhoud aan het pand. Het is belangrijk om deze zaken in kaart te brengen, omdat dit invloed kan hebben op de huurprijs en daarmee de waarde van de woning in verhuurde staat.

Daarnaast kijkt een taxateur naar de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder. Hierbij wordt gekeken naar de duur van het contract, eventuele opzegtermijnen, huurverhogingen en andere afspraken die van invloed kunnen zijn op de waarde van de woning in verhuurde staat. Ook wordt er gekeken naar de huurder zelf. De financiële situatie van de huurder, de betrouwbaarheid van de huurder en de staat van onderhoud van de woning door de huurder spelen allemaal een rol bij het bepalen van de waarde in verhuurde staat.

Een ander belangrijk aspect is de omgeving waarin de woning zich bevindt. De ligging, de buurt en de infrastructuur spelen allemaal een rol bij het bepalen van de waarde in verhuurde staat. De ligging van de woning ten opzichte van het centrum of bijvoorbeeld een station kan invloed hebben op de huurprijs en daarmee de waarde in verhuurde staat. Ook de leefbaarheid van de buurt is belangrijk. Een woning in een veilige, rustige buurt zal doorgaans meer waard zijn in verhuurde staat dan een woning in een onveilige buurt met veel overlast.

Daarnaast wordt er gekeken naar de staat van de woning zelf. Is de woning goed onderhouden en voldoet deze aan de eisen die gesteld worden aan woningen in de betreffende prijsklasse? Ook wordt er gekeken naar de technische staat van het pand en de installaties. Is de woning bijvoorbeeld goed geïsoleerd en voorzien van moderne technologieën zoals zonnepanelen?

Tot slot wordt er gekeken naar de mogelijke alternatieven voor de woning. Dit zijn vergelijkbare woningen die beschikbaar zijn voor verhuur in de buurt. Het vergelijken van de verhuurde woning met deze alternatieven is belangrijk om een goed beeld te krijgen van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat.

Hoe wordt uiteindelijk de berekening gemaakt?

Wanneer alle informatie over de verhuurde woning is verzameld en geanalyseerd, zal de taxateur een berekening maken om de waarde in verhuurde staat te bepalen. Er zijn verschillende methoden die een taxateur kan gebruiken om deze berekening te maken, maar in de meeste gevallen zal het neerkomen op de volgende berekeningen.

1. Directe Kapitalisatiemethode

Bij de directe kapitalisatiemethode wordt de waarde in verhuurde staat berekend door de netto huurinkomsten van de woning te delen door een kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor is een percentage dat gebaseerd is op de marktrente en de risico's die gepaard gaan met het verhuren van de woning. Deze methode wordt vaak gebruikt bij woningen die langdurig verhuurd worden en waarvan de huurinkomsten stabiel zijn. De taxateur bepaalt op basis van een combinatie van alle eerder genoemde factoren de kapitalisatiefactor.

2. Discounted Cash Flow-methode

Bij de Discounted Cash Flow-methode (DCF) wordt er gekeken naar de verwachte toekomstige huurinkomsten van de woning. Deze toekomstige huurinkomsten worden contant gemaakt naar de huidige waarde om de waarde in verhuurde staat te berekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met factoren zoals inflatie, huurstijgingen en onderhoudskosten. Deze methode wordt vaak gebruikt bij woningen waarbij de huurinkomsten in de toekomst kunnen veranderen.

Dwello heeft een samenwerking met een landelijk opererende en data gedreven taxateur Envalue. Zij kunnen met een taxatie voor jou binnen 5 dagen de waarde in verhuurde staat van een beleggingspand bepalen. Geïnteresseerd? Neem contact met ons op.

Academy artikelen uit dezelfde reeks