Wat is de onderzoeksplicht van een koper?

De onderzoeksplicht van een koper

Net als bij de koop van je eigen woning is het de verantwoordelijkheid van de koper om bij de aankoop van een beleggingspand de staat en de eventuele gebreken te onderzoeken, dit wordt de onderzoeksplicht genoemd. Je bent wettelijk verplicht als koper zelf het nodige onderzoek te doen. Mochten er na de koop gebreken aan het licht kopen en stelt de rechter vast dat de niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, dan kan de koper de schade niet op de verkoper verhalen.

Het wordt aangeraden om zaken als het verwarmingssysteem van het object, het dak, de fundering, de muren en andere gebieden die kunnen worden beïnvloed door een defect te controleren. Als er twijfels zijn over de staat van onderhoud van een huis, is het raadzaam dat de koper een bouwkundige keuring laat uitvoeren voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend. Als deze verplichting niet wordt nagekomen en er vervolgens problemen blijken te zijn met de woning wanneer je eenmaal eigenaar bent, dan zal het zeer moeilijk zijn om de verkoper hiervoor aansprakelijk te stellen.

Bouwtechnische keuring beleggingspand

Onder de onderzoeksplicht valt de bouwkundige keuring. Die keuring is een onafhankelijke, visuele inspectie van een huis in de huidige staat. Deze inspectie geeft je een beeld van de bouwkundige staat van het huis en inzicht in de kosten om het huis in goede staat te brengen. De kosten worden onderverdeeld in directe kosten, kosten op termijn, en woningverbeteringen, die voor reparaties of verbouwingen kunnen zijn. 

Een duurzaamheids component wordt vaak toegevoegd aan de inspectie van een huis. Een bouwkundige kan je namelijk informeren over de mogelijkheden om het energieverbruik voor jouw huurders te verminderen. Door de bouwkundige keuring weet je niet alleen alles over de staat van het casco van jouw huis, maar ook wat je kan doen om geld te besparen op energiekosten. Dat is zeker in deze tijd relevant. Particuliere verhuurders moeten er vanaf 2030 namelijk voor zorgen dat de woningen die zij verhuren geen energielabel hebben van E, F of G. Dat staat in de duurzaamheidsplannen van staatssecretaris Hugo de Jonge.

Mededelingsplicht verkoper

De verkoper heeft ook de plicht om eventuele gebreken aan de woning te melden. Dit wordt ook wel het mededelingsplicht of informatieplicht genoemd. Als de verkoper bijvoorbeeld weet dat er een lekkend dak of defecte leidingen in het huis zijn, moet hij de koper informeren. Als verkoper dat niet doet en de koper komt later achter deze gebreken, dan kan de koper  juridische stappen ondernemen tegen de verkoper omdat deze informatie niet van tevoren is verstrekt. 

Het is niet meer dan logisch dat kopers vóór de aankoop van een beleggingspand zoveel mogelijk informatie krijgen, zodat zij een weloverwogen beslissing kunnen nemen over het al dan niet kopen van een woning. Dit is waarom wij bij Dwello elke woning voorzien van een zo volledig mogelijk pakket aan documentatie. Wij hebben het voor verkopers zo makkelijk mogelijk gemaakt om eenvoudig alle informatie te delen. Transparantie en vertrouwen staan bij ons hoog in het vaandel.

Wat zijn publiekrechtelijke lasten en beperkingen?

Naast bouwkundige beperkingen van een beleggingspand kunnen er ook publiekrechtelijke lasten en beperkingen zich voordoen. Het is de koper die in de meeste gevallen verantwoordelijk is voor het onderzoek naar eventuele publiekrechtelijke lasten en beperkingen die aan een beleggingspand zijn verbonden. Denk bijvoorbeeld aan "toekomstige" wijzigingen van bestemmingsplannen van de gemeente. 

Wanneer je een woning verkoopt, is het belangrijk dat alle informatie die van invloed kan zijn op de beslissing van de koper bekend wordt gemaakt. Hieronder vallen ook het bekendmaken van eventuele beperkingen of voorwaarden voor het vastgoed, zoals bouwvergunningen of mogelijke conflicten met het bestemmingsplan. Als je dat niet doet, kan een rechtbank oordelen dat de verkoper de koper over deze zaken heeft "misleid" en hiervoor aan koper een schadevergoeding toekennen. 

Als er bijvoorbeeld een bestemmingsplan bestaat of in de maak is waarin staat dat er een snelweg naast het huis moet worden aangelegd of als er plannen zijn voor het bouwen van een flatgebouw van 40 meter hoog direct voor de belegging, moet de verkoper dit bekendmaken als het binnen een paar jaar zal plaatsvinden. Als verkoper kan je aannemen dat dit van negatieve impact kan zijn op de waarde van de belegging en kan zorgen voor ernstige overlast voor koper.

Conclusie onderzoeksplicht

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. De kosten zullen vaak opwegen tegen de mogelijke ellende die het bespaart. Als je echter geen bouwkundige keuring kunt of wilt laten uitvoeren, kan je toch je rechten veilig stellen door het nodige te doen om jezelf te beschermen. Bezichtig de woning bijvoorbeeld persoonlijk en stel de verkoper veel vragen over de woning. Daarmee voldoe je niet alleen aan jouw onderzoeksplicht, maar vergroot je ook de mededelingsplicht van de verkoper. Die zal immers al jouw vragen naar waarheid moeten beantwoorden om aan zijn mededelingsplicht te voldoen. Het heeft de voorkeur dat deze vragen en antwoorden (achteraf) worden vastlegt via een e-mail. Er bestaan ook vaak standaard vragenlijsten waarin veel onderwerpen aan de orde komen

‍