Beleggingspanden kopen? Alle stappen op een rij.
5 stappen voor de aankoop van je beleggingspand
Je hebt eindelijk besloten dat het kopen van beleggingspanden voor jou een juiste investering is, maar hoe nu verder? Je hebt geluk, vele beleggers gingen je al voor waardoor je het wiel niet zelf opnieuw hoeft uit te vinden. Ondanks dat elke belegger anders is en iedereen een persoonlijke strategie heeft, volgen ze allemaal dezelfde reis.
Door de jaren heen veranderen de markt, financieringsmogelijkheden, wet- en regelgeving, belastingen en andere aspecten, maar de cyclus van een vastgoedbelegger blijf constant. Kortom, de volgende vijf stappen zal jij niet alleen hier lezen, maar als belegger daadwerkelijk doorheen gaan.
1. Voorbereiding
Gefeliciteerd met je allereerste stap als vastgoedbelegger, want aangezien je dit nog steeds leest ben je reeds begonnen met je reis. In deze fase ga je onderzoeken of beleggen in vastgoed bij je past en wat je strategie wordt. In ons artikel “Waarom zou je moeten investeren in vastgoed?” leggen we uit wat de voordelen zijn. Daarnaast zorg je er in deze fase ook voor dat je weet wat de financieringsmogelijkheden zijn.
Financieren van beleggingsvastgoed werkt nét iets anders dan een financiering voor een koophuis waar je zelf gaat wonen. Je moet eigen vermogen inbrengen, de afsluitkosten en rentes zijn iets hoger en financiers kunnen aanvullende eisen stellen.
Je zal in ieder geval gemiddeld 20-30% van de aankoopprijs zelf moeten inbrengen (indien gewenst mag je uiteraard altijd meer eigen vermogen inleggen). Dit kan met bijvoorbeeld spaargeld, maar in de praktijk komt het ook voor dat investeerders hun eigen woning herfinancieren en de overwaarde hiervoor benutten. Je kan ook samen met iemand een woning kopen, waardoor je de eigen inleg verdeeld.
Hoewel het misschien lijkt alsof het regelen van een financiering voor een beleggingspand complex kan zijn, is het goede nieuws dat er veel opties en aanbieders beschikbaar zijn. Zo heb je de traditionele grootbanken waar de rentes lager zijn, maar de toegangseisen een stuk hoger. Daarnaast is er ook een grote groep kleinere banken en investeerders die een verhuurhypotheek aanbieden. De rentes zijn dan iets hoger, maar de doorlooptijd voor het afsluiten van de financiering is wel een stuk korter.
2. Beleggingspanden onderzoek
In de onderzoeksfase duik je dieper de materie in om te bepalen op welke manier je het beste jouw strategie kunt uitvoeren. Belangrijk is om de verschillende financiële termen te begrijpen en het rendement op eigen vermogen te kunnen berekenen. Bij Dwello hebben wij dit flink vereenvoudigd door onze ingebouwde rekenmodule. Zo kun je direct een financiële analyse van verschillende beleggingspanden maken.
Naast de financiële aspecten, is het ook belangrijk om te bepalen in welke gebieden je wilt investeren en met welk risicoprofiel. Je kunt je natuurlijk voorstellen dat iedereen het liefst veilig in de grote steden koopt, zodat het verhuurrisico heel klein is. Het nadeel is echter dat jij niet de enige bent en hierdoor de rendementen een stuk lager zullen zijn dan wanneer je bereidt bent meer risico te nemen en buiten de steden gaat zoeken.
3. Acquisitie
Je bent belandt in de leukste fase: de zoektocht naar de juiste huurwoning. Enkele van de belangrijkste factoren om rekening mee te houden bij het kiezen van het juiste object en het juiste gebied zijn:
- Bevolkingsgroei, samenstelling en werkloosheidcijfers;
- Huurprijsontwikkeling en leegstandcijfers;
- Historische prijsontwikkeling (wat indicaties kan geven voor lange termijn waardestijging van het vastgoed);
- Lokale belastingen wijken per stad af en kunnen impact hebben op het rendement;
- Staat van onderhoud en aankomende investeringen;
- Lokale regelgeving, zoals de opkoopbescherming (hier heb je geen last van als je een verhuurde woning koopt).
Er zijn meerdere plaatsen waar je woningen kunt vinden, zoals lokale makelaars, maar ook online via bijvoorbeeld Funda. Het nadeel is dat de meeste woningen hier gericht zijn op mensen die er zelf gaan wonen en de zoektocht via traditionele makelaars kost heel veel tijd. Gelukkig kan het ook een stuk makkelijker en anders, namelijk via Dwello.
Bij Dwello helpen we jou als koper door het uitvoeren van een due diligence onderzoek vooraf. Zaken die wij hierbij voor onze rekening nemen zijn onder andere het uitvoeren van een onafhankelijke inspectie, voorzien in plattegronden en foto’s, inzichtelijk maken van huurovereenkomsten en het in kaart brengen van het betalingsverleden van huurders. Met Dwello bieden we transparantie en inzicht bij de aankoop van een goede vastgoedbelegging, zonder dat je er ooit fysiek geweest hoeft te zijn.
4. Management van je beleggingspand
Het managen van je beleggingspand is veruit de langste fase in de cyclus van een verhuurder. Zeker in de huidige marktomstandigheden is het raadzaam om een lange termijn visie te hebben van minimaal 10-15 jaar. In deze fase zal je merken dat een goede verhuurder zijn meer tijd in beslag kan nemen dan je op voorhand denkt. Het vinden en screenen van huurders, het innen van de huur en het verzorgen van onderhoud zijn slechts enkele voorbeelden van de taken die nodig zijn voor het succesvol managen van jouw huurwoning.
Je kunt natuurlijk al het beheer zelf gaan doen, maar pas hier wel op de fiscale regelgeving. Het is belastingtechnisch het meest gunstig om vastgoed te exploiteren in box 3 gezien de relatief lage heffingen en de onbelaste waardestijging (we zullen later dieper in deze materie duiken). Als je kan aantonen dat het beheren van jouw vastgoed ‘normaal, actief vermogensbeheer’ betreft, kwalificeer je voor box 3. Het is een grijs gebied wat hier wel en niet in mag, en hier kunnen we een heel boekwerk over schrijven. Laten we voor nu aanhouden dat het zoeken van huurders, het innen van de huurpenningen en het vervangen van een kapot lampje nog wel binnen ‘normaal, actief vermogensbeheer’ valt. Alles wat je daarbuiten doet om de waarde van je vastgoed te laten stijgen, wordt een risico.
Mocht je dit risico willen indekken of heb je simpelweg niet de tijd om alles zelf te doen, kun je ook gebruik maken van een externe vastgoedbeheerder. Het inhuren van een vastgoedbeheerder stelt je in staat om te profiteren van alle baten, zonder je druk te maken over alle lasten. De beste beheerders zorgen voor alle dagelijkse werkzaamheden, zodat jij je als belegger kan concentreren op het kopen van huurwoningen op de beste markten tegen de beste rendementen. Dwello heeft een netwerk van gecertificeerde beheerders door het hele land waar we je graag aan koppelen.
5. Exit / verkoop
Aan alles komt een eind. Nadat je jaren een goede relatie met jouw huurders hebt onderhouden en hebt genoten van een passief inkomen, komt het moment waarop je besluit jouw belegging te verkopen.
Je zal je in deze fase afvragen hoe je de best mogelijke prijs bereikt bij verkoop of er nog renovaties nodig zijn en wat eventueel de fiscale implicaties van verkoop zijn. In deze fase is het belangrijk om alle relevante documentatie te verzamelen en te beslissen welk verkoopkanaal zal worden gebruikt. Indien je via Dwello de beheerder hebt geselecteerd, zorgen wij ervoor dat alle informatie direct in ons systeem wordt ingeladen.
Zowel op het gebied van verkoop als aankoop biedt Dwello een efficiënte, eenvoudige en volledig digitale oplossing om de transactie van je beleggingspanden af te wikkelen. Wanneer een woning in verhuurde staat wordt verkocht, wint iedereen. De verkoper wint omdat zij tot de laatste dag huurinkomsten ontvangt en geen investeringen hoeft te doen om het vastgoed verkoop klaar te maken. De koper wint omdat hij vanaf dag 1 huurinkomsten ontvangt en niet verschillende bezichtigingen met huurders hoeft te houden, reparaties moet uitvoeren of zich zorgen hoeft te maken om leegstand. Tot slot wint ook de huurder een beetje, omdat zij gewoon in het pand kunnen blijven wonen zonder dat er wat in hun situatie verandert.
Eenvoud van de transactie
Is het kopen, beheren en verkopen van vastgoed dan echt zo makkelijk? Nee, tot voorheen niet, maar met onze one-stop-shop Dwello zorgen we ervoor dat het investeren in vastgoed efficiënt, eenvoudig en daarmee toegankelijk wordt voor iedereen. Benieuwd naar welke begrippen de vastgoedwereld kent? Zie ons artikel over de belangrijkste vastgoed begrippen.